Die Stadtverwaltung Dresden hat einen Satzungsentwurf erarbeitet, der die Zweckentfremdung von Wohnraum — vor allem die Nutzung als Ferienwohnung — unter Genehmigungsvorbehalt stellt. Grundlage ist das Zweckentfremdungsverbotsgesetz, das der Sächsische Landtag Ende Januar 2024 beschlossen hat und das seit dem 19. März 2024 in Kraft ist. Es ermächtigt sächsische Städte, eigene kommunale Satzungen zu erlassen.
Was schlägt die Verwaltung vor?
Die Zweckentfremdungssatzung Dresden soll für das gesamte Stadtgebiet gelten. Der Stadtrat hatte in seinem Beschluss A0490/23 ursprünglich vorgeschlagen, die Regelung auf die Stadtbezirke Altstadt und Neustadt zu beschränken. Die Verwaltung weicht davon ab: Eine räumlich begrenzte Satzung würde nach ihrer Einschätzung Ausweicheffekte erzeugen und das Problem lediglich verlagern. Außerdem seien Umnutzungen von Wohnraum in Ferienwohnungen bereits in weiteren Stadtteilen zu beobachten.
Als zweckentfremdet gilt laut Satzungsentwurf eine Wohnung, die mehr als zwölf Wochen pro Kalenderjahr für Kurzzeitvermietung oder Fremdbeherbergung genutzt wird oder die länger als zwölf Monate leer steht. Stellt die Verwaltung eine Zweckentfremdung fest, müssen Eigentümer entweder angemessenen Ersatzwohnraum schaffen oder eine Ausgleichszahlung leisten. Eine Genehmigung der Zweckentfremdung ist möglich, aber an enge Voraussetzungen geknüpft.
Bestimmte Nutzungen fallen nicht unter die Satzung: baurechtlich bereits genehmigte Ferienwohnungen, Hauswärter- und Werkswohnungen, Wohnheimplätze sowie selbst genutzte Zweit- oder Ferienwohnungen und Gästewohnungen von Wohnungsunternehmen.
Für Anbieter, deren Ferienwohnungen bisher nicht baurechtlich genehmigt sind, sieht das Landesrecht einen Bestandsschutz von zwei Jahren vor. In diesem Zeitraum darf die Wohnung weiterhin als Ferienwohnung vermietet werden.
Stimmt der Stadtrat dem Entwurf zu, gilt die Zweckentfremdungssatzung zunächst für fünf Jahre. Zuständig für den Vollzug wird das Amt für Stadtplanung und Mobilität sein. Neues Personal sei dafür laut Verwaltung nicht nötig — die Aufgaben sollen intern durch Anpassung der Arbeitspläne abgedeckt werden.
Hintergrund: Ferienwohnungen in Dresden auf Rekordhoch
Ende 2019 zählte Dresden rund 1.400 Ferienwohnungsangebote. Für Dezember 2025 schätzt die Verwaltung die Zahl auf etwa 2.200 — ein Anstieg von rund 57 Prozent innerhalb von sechs Jahren. Das entspricht 0,7 Prozent des gesamten Wohnungsbestands. Etwa 85 Prozent dieser Wohnungen sind Ein- oder Zweiraumwohnungen. Die Verwaltung nennt die Expansion von Online-Vermittlungsplattformen wie Airbnb sowie die hohe Touristennachfrage als Hauptursachen.
Die Verwaltung geht davon aus, dass mit der Zweckentfremdungssatzung Dresden etwa 700 Wohnungen in den regulären Wohnungsmarkt zurückgeführt werden könnten. Als Vergleich zieht sie Leipzig heran: Dort gilt seit September 2024 eine entsprechende Satzung, seither konnten rund 800 ehemalige Ferienwohnungen wieder dem Wohnungsmarkt zugeführt werden.
Quelle: Stadt Dresden, Pressemitteilung
